透視開發(fā)商“逆市操作”現(xiàn)象
更新時間：2010-8-31 8:39:05 來源：新華網
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資料圖：繼６月份全國７０個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲。
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新華網北京８月３０日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼６月份全國７０個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開發(fā)商開始“轉戰(zhàn)”中小城市，試圖復制高房價。
調控博弈之時，開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在？當前樓市調控成果如何守��？會不會出現(xiàn)新一輪房價“報復性”上漲？“新華視點”記者對此進行了追蹤調查。
部分開發(fā)商多種“玩法”應對調控
今年４月份以來，新一輪樓市調控政策不斷出臺，房價過快上漲問題得到初步遏制。但記者近期調查發(fā)現(xiàn)，一些開發(fā)商對高房價“戀戀不舍”，硬挺房價，唱多樓市，試探性漲價，“轉戰(zhàn)”中小城市，房價上漲有卷土重來跡象。
５月份打算買房的北京市民蘇志強到現(xiàn)在還沒拿定主意。他說：“本來寄希望于房價能降一些，但現(xiàn)在看來，北京四環(huán)以內仍難尋每平方米低于２萬元的商品房�！�
８月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從８．５折提升到８．７折，立時引發(fā)輿論關注。濟南多家房產中介預計，９月份新開的樓盤將比現(xiàn)價每平方米上漲５００元左右。
在濟南做樓盤代理銷售５年多的趙經理說：“在打折基礎上試探性漲價，這無疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速�！�
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８月２４日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米７．２萬元刷新到了最高１３．７萬元。銷售部劉小姐對記者說：“預約看房者已經排到了下周�！� 有關人士指出，國家房地產調控政策并沒有放松，為什么有些房價會高位反彈呢？這反映了房地產調控與開發(fā)商逐利的博弈到了關鍵階段，開發(fā)商希望用種種手法烘托“漲價預期”。 一些業(yè)內人士透露，開發(fā)商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則，強調購置房產可抵抗通脹。房地產顧問機構信立怡高總經理朱江說：“購置的房產是抵抗通脹的一種特殊剛性需求，只要房價增幅能跑贏ＣＰＩ，這種剛性需求就將長期存在，而且在一定條件下還可能集中釋放�！� 除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價，一些開發(fā)商將“托市”目光轉向中小城市。據(jù)甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到１００公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米２２００元漲到２５００元。 記者調查發(fā)現(xiàn)，一些沒有拿到預售房許可證的開發(fā)商，還通過發(fā)放免費卡提前預約排號，這樣做既符合不得收取買受人定金的規(guī)定，又能提前鎖定銷量。 同時，一些開發(fā)商還和商業(yè)銀行聯(lián)手。記者調查發(fā)現(xiàn)，有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。 開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在 開發(fā)商之所以力挺高房價，是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴，銀行也不希望因房價下降而產生過多不良資產。更重要的是，地方政府在調控樓市時，還要顧及政策對ＧＤＰ的影響。 記者拿到一份沿海某省發(fā)改委上半年房地產投資情況總結報告，文中說：“省內房地產開發(fā)投資規(guī)模明顯偏低，部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價格上漲不快�！辈⒅赋觯骸皣艺{控政策出臺后，全省房屋銷售面積增幅逐月回落，住房消費徘徊不前，不利于整個經濟平穩(wěn)發(fā)展，因而房地產調控不能搞‘急剎車’，要研究出臺扶持政策大力幫促，保持全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！� “地方政府更在意任期內的可用財力，不舍得失去土地這一重要財源，因而指望低價拿地在短期內難以實現(xiàn)�！币晃婚_發(fā)商告訴記者。 有了這些地方政府的“導向”，開發(fā)商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中，一些開發(fā)商告訴記者，政策收緊對開發(fā)商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控范圍內，這些開發(fā)商有資金實力玩價格游戲，抱有左右市場心理。 從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，７月份開發(fā)商投資金額環(huán)比雖有所下降，但總體資金面仍較為寬松。前７個月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源３８８７６億元，同比增長３９．４％；全國房地產開發(fā)投資２３８６５億元，同比增長３７．２％。 從已經披露的半年報信息來看，包括保利地產、金地集團、招商地產在內的多家地產龍頭企業(yè)“不差錢”。 房價“非漲不可”并非神話 一些專家表示，盡管短期來看房價仍處在膠著狀態(tài)，高位震蕩，但房價理性回歸已成大勢所趨。 土地供給方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，２０１０年全國計劃住房建設用地供應總量１８．５萬公頃，遠遠超過去年全國住房實際供地７．６萬公頃和前五年平均年度實際供地量５．５萬公頃。今年下半年全國還有約２／３用地計劃可用，土地供應并不緊張。 新增住宅大幅增加，也增加了開發(fā)商捂盤惜售的操作難度。２００９年，全國住宅竣工面積５．７７億平方米，增長６．２％，２０１０年上半年住宅竣工面積已同比增長１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售面積相比增長了６．４％。 在需求方面，國家打擊投機性炒房政策頻出，使二手房價格已經不再堅挺。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二手房價格已連續(xù)幾個月下降，５月環(huán)比降幅達到０．４％，６月份下降了０．３個百分點，７月份仍處于環(huán)比下降狀態(tài)。 中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜表示，今年新一輪房地產調控政策成效已逐步顯現(xiàn)。而近期各項措施的緊密推進也表明，我國調控房地產市場的措施一段時間內不會放松。 ８月份以來，從銀行頻繁進行房價下降壓力測試，到國土部門宣布在全國范圍內清理囤地行為；從發(fā)改委表示我國將進一步推進房產稅體制改革，到國務院要求各地加快保障性住房建設，一項項舉措緊鑼密鼓。 有關專家認為，住房供給增加、炒作行為淡出，正是政府鞏固樓市調控成果的底氣所在。 “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣，也做一下房價下降的財政收入壓力測試？”有關專家提出，“一方面這個數(shù)據(jù)可以反映出轉方式、調結構、增財源的成果，另一方面也能督促地方加快產業(yè)升級改造，早日擺脫土地財政依賴�！� |
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新華網北京８月３０日電(記者焦國棟、袁軍寶、劉敏)繼６月份全國７０個大中城市房屋銷售價格環(huán)比由上漲轉為下降，最近一些地方房價又出現(xiàn)“試探性”上漲。部分開發(fā)商開始“轉戰(zhàn)”中小城市，試圖復制高房價。
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部分開發(fā)商多種“玩法”應對調控
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５月份打算買房的北京市民蘇志強到現(xiàn)在還沒拿定主意。他說：“本來寄希望于房價能降一些，但現(xiàn)在看來，北京四環(huán)以內仍難尋每平方米低于２萬元的商品房�！�
８月份，濟南恒大綠洲、恒大名都等一些知名樓盤將折扣從８．５折提升到８．７折，立時引發(fā)輿論關注。濟南多家房產中介預計，９月份新開的樓盤將比現(xiàn)價每平方米上漲５００元左右。
在濟南做樓盤代理銷售５年多的趙經理說：“在打折基礎上試探性漲價，這無疑釋放出房源趨緊的信號，告訴人們欲購從速�！�
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８月２４日，北京飯店二期公寓“霞公府”將北京市住宅最貴單價從每平方米７．２萬元刷新到了最高１３．７萬元。銷售部劉小姐對記者說：“預約看房者已經排到了下周�！� 有關人士指出，國家房地產調控政策并沒有放松，為什么有些房價會高位反彈呢？這反映了房地產調控與開發(fā)商逐利的博弈到了關鍵階段，開發(fā)商希望用種種手法烘托“漲價預期”。 一些業(yè)內人士透露，開發(fā)商通常會力薦樓市“買漲不買跌”原則，強調購置房產可抵抗通脹。房地產顧問機構信立怡高總經理朱江說：“購置的房產是抵抗通脹的一種特殊剛性需求，只要房價增幅能跑贏ＣＰＩ，這種剛性需求就將長期存在，而且在一定條件下還可能集中釋放�！� 除了硬挺房價、唱多樓市、試探性漲價，一些開發(fā)商將“托市”目光轉向中小城市。據(jù)甘肅省宏升房地產公司總經理王秀蘭介紹，距離甘肅蘭州市不到１００公里的臨洮縣城房價已由年初的每平方米２２００元漲到２５００元。 記者調查發(fā)現(xiàn)，一些沒有拿到預售房許可證的開發(fā)商，還通過發(fā)放免費卡提前預約排號，這樣做既符合不得收取買受人定金的規(guī)定，又能提前鎖定銷量。 同時，一些開發(fā)商還和商業(yè)銀行聯(lián)手。記者調查發(fā)現(xiàn)，有的本地銀行在做按揭時實行“只認購房者本人”原則，家庭成員中即使有人已申請房貸，也不影響新貸款利率和首付。 開發(fā)商力挺高房價的“底氣”何在 開發(fā)商之所以力挺高房價，是因為地方政府短期內還不能擺脫土地財政依賴，銀行也不希望因房價下降而產生過多不良資產。更重要的是，地方政府在調控樓市時，還要顧及政策對ＧＤＰ的影響。 記者拿到一份沿海某省發(fā)改委上半年房地產投資情況總結報告，文中說：“省內房地產開發(fā)投資規(guī)模明顯偏低，部分城市房屋銷售價格與其他城市相比明顯偏低，且房屋價格上漲不快�！辈⒅赋觯骸皣艺{控政策出臺后，全省房屋銷售面積增幅逐月回落，住房消費徘徊不前，不利于整個經濟平穩(wěn)發(fā)展，因而房地產調控不能搞‘急剎車’，要研究出臺扶持政策大力幫促，保持全省房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展�！� “地方政府更在意任期內的可用財力，不舍得失去土地這一重要財源，因而指望低價拿地在短期內難以實現(xiàn)。”一位開發(fā)商告訴記者。 有了這些地方政府的“導向”，開發(fā)商“逆市托盤”便等于有了“底氣”。采訪中，一些開發(fā)商告訴記者，政策收緊對開發(fā)商拿地的資金鏈有一定影響，但仍在可控范圍內，這些開發(fā)商有資金實力玩價格游戲，抱有左右市場心理。 從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)分析，７月份開發(fā)商投資金額環(huán)比雖有所下降，但總體資金面仍較為寬松。前７個月，房地產開發(fā)企業(yè)本年資金來源３８８７６億元，同比增長３９．４％；全國房地產開發(fā)投資２３８６５億元，同比增長３７．２％。 從已經披露的半年報信息來看，包括保利地產、金地集團、招商地產在內的多家地產龍頭企業(yè)“不差錢”。 房價“非漲不可”并非神話 一些專家表示，盡管短期來看房價仍處在膠著狀態(tài)，高位震蕩，但房價理性回歸已成大勢所趨。 土地供給方面，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，２０１０年全國計劃住房建設用地供應總量１８．５萬公頃，遠遠超過去年全國住房實際供地７．６萬公頃和前五年平均年度實際供地量５．５萬公頃。今年下半年全國還有約２／３用地計劃可用，土地供應并不緊張。 新增住宅大幅增加，也增加了開發(fā)商捂盤惜售的操作難度。２００９年，全國住宅竣工面積５．７７億平方米，增長６．２％，２０１０年上半年住宅竣工面積已同比增長１５．５％。２０１０年６月末，商品房待售面積相比增長了６．４％。 在需求方面，國家打擊投機性炒房政策頻出，使二手房價格已經不再堅挺。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，二手房價格已連續(xù)幾個月下降，５月環(huán)比降幅達到０．４％，６月份下降了０．３個百分點，７月份仍處于環(huán)比下降狀態(tài)。 中國指數(shù)研究院常務副院長黃瑜表示，今年新一輪房地產調控政策成效已逐步顯現(xiàn)。而近期各項措施的緊密推進也表明，我國調控房地產市場的措施一段時間內不會放松。 ８月份以來，從銀行頻繁進行房價下降壓力測試，到國土部門宣布在全國范圍內清理囤地行為；從發(fā)改委表示我國將進一步推進房產稅體制改革，到國務院要求各地加快保障性住房建設，一項項舉措緊鑼密鼓。 有關專家認為，住房供給增加、炒作行為淡出，正是政府鞏固樓市調控成果的底氣所在。 “政府能不能像銀行做房價下降壓力測試那樣，也做一下房價下降的財政收入壓力測試？”有關專家提出，“一方面這個數(shù)據(jù)可以反映出轉方式、調結構、增財源的成果，另一方面也能督促地方加快產業(yè)升級改造，早日擺脫土地財政依賴�！� |
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